신혼부부 주택 구입 기금으로 재개발 아파트를 살 때, 왜 ‘보존등기’가 중요할까요?

결혼 후 내 집 마련을 꿈꾸는 많은 신혼부부들은 정부에서 제공하는 **신혼부부 전용 주택 구입 자금(기금)**을 활용해 주택을 매수하고 있습니다. 특히 상대적으로 저렴한 가격과 미래 가치를 기대할 수 있는 재개발 아파트는 매력적인 선택지 중 하나인데요, 이때 반드시 확인해야 할 중요한 조건 중 하나가 바로 보존등기 입니다. 

보존 등기가 없다면 신혼부부 전용 주택 구입 자금을 사용 할수 없습니다. 

보통 집단대출을 받고 보존등기가 나오면 전환해서 갈아타야 하는것이죠.

 

🧾 보존등기란?

**보존등기(保全登記)**는 말 그대로 건물(또는 부동산)의 존재를 법적으로 ‘처음’으로 등록하는 절차입니다.
쉽게 말해, 새로 지어진 건물에 대해 ‘이 건물이 존재합니다’라고 등기부에 처음 기록하는 것이에요.

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🏗️ 보존등기는 언제 발생하나요?

• 신축 건물이 완공되면 → ‘사용승인’(준공)이 떨어지고
• 그 후 최초로 등기부에 건물을 올리는 작업이 바로 ‘보존등기’입니다.

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🧱 예시로 이해해볼까요?

예를 들어, 재개발 아파트 단지가 새로 완공되어 입주가 시작됐다고 해도,
보존등기가 완료되지 않았다면 법적으로 그 건물은 ‘없는 것’으로 간주돼요.
그래서 대출, 전입신고, 소유권 이전 등기 등 여러 절차가 불가능하거나 지연될 수 있습니다.

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🏦 왜 중요한가요?

보존등기가 완료돼야 아래와 같은 일들이 가능해집니다:

구분가능 여부

소유권 이전 등기	✅ 가능
주택담보대출(기금 포함)	✅ 가능
전입신고	✅ 가능
확정일자·임대차보호	✅ 가능
신혼부부 대출	✅ 보존등기 후에만 가능

 

 

 

🕰️ 보존등기 이후, 신혼부부 대출로 언제까지 전환해야 할까?

신혼부부가 분양권이나 입주권을 매수한 뒤, 입주하고 나서 보존등기가 완료되면, 일반적으로 아래와 같은 전환 시한이 적용돼요.

✅ 보존등기 이후 3개월 이내에 기금 대출로 전환하는 것이 원칙입니다.

→ 보통 중도금 대출을 받은 상태에서 기금 대출로 전환하는 경우가 많고,
이 전환기한은 ‘소유권 이전 등기일’ 기준으로 3개월로 보는 게 일반적이에요.

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📌 왜 3개월이 중요한가요?

1. 기금 대출 신청 시점의 조건을 충족해야 함
   • 혼인 기간, 무주택 여부, 소득 요건 등은 대출 신청 시점 기준으로 판단해요.
     → 시간이 지나면 혼인 기간 7년 초과로 조건에서 제외되거나, 집을 구입한 뒤 세대원이 바뀌어 무주택 요건이 안 맞을 수 있음
2. 기존 대출 전환에 대한 금융기관 내 규정 적용
   • 보존등기 이후 너무 오래 지나면 기금 대출이 아닌 일반 대출로 전환하게 되어
     금리나 한도에서 불이익을 받을 수 있어요.

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📝 실무 팁

• 보존등기 완료일 = 등기부등본에서 확인 가능
  → ‘갑구’의 소유권 보존등기일 확인!
• 기금 대출 상담은 보존등기 나기 전부터 미리 은행과 상의하기
  → 대출 심사 기간이 걸리기 때문에 등기 완료되면 곧바로 실행될 수 있도록 준비하세요.
• 기금 대출 실행일이 ‘소유권 이전일로부터 3개월 이내’인지 꼭 확인

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💬 예시 상황

Q. 입주하고 두 달 후에 보존등기가 나왔어요. 기금 대출로 전환 가능한가요?

A. 네, 가능합니다.
다만 보존등기일로부터 너무 오래 지나기 전에 대출 실행을 해야 하므로, 가급적 3개월 이내에 대출 신청 및 실행을 마무리하는 것이 안전합니다.

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✅ 결론

• 보존등기 완료 후 3개월 이내에 신혼부부 기금 대출 전환하는 것이 가장 안전
• 그 이상 지체되면 대출 조건이 바뀌거나, 기금 대출 자체가 불가능해질 수 있음
• 보존등기는 1년 이상 걸릴수 있으니 잘생각 해서 대출 받으세요.